การตรวจสอบการห้ามโอน การอายัด และภาระผูกพันที่ดิน

เมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินซึ่งมีโฉนด ควรตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่อาจจะมีอยู่ก่อนให้เรียบร้อยเพื่อความสบายใจ และสิ่งแรกที่ควรทำคือการตรวจสอบว่าโอนได้หรือไม่

การตรวจสอบการห้ามโอน

โฉนดที่ดินบางประเภทจำกัดสิทธิ์ห้ามโอนภายในระยะเวลาหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 30 โฉนดแบบนี้เรียกกันโดยทั่วไปว่า โฉนดหลังแดง เพราะรายการจดทะเบียนด้านหลังโฉนดจะตีตราสีแดงประทับพร้อมระบุการห้ามโอนในระยะเวลาที่กำหนดไว้ อย่างเช่น โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกสืบเนื่องมาจากใบจอง มีข้อกำหนดห้ามโอนดังนี้

ถ้าใบจองออกในวันหรือหลังวันที่ 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 ห้ามโอน 10 ปีนับตั้งแต่รับเอกสารสิทธิ์ที่ดินถ้าใบจองออกก่อนวันที่ 14 ธันวาคม 2515 พ.ศ. ห้ามโอน 5 ปีนับตั้งแต่รับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) และหนังสือแสดงการทำประโยชน์ในที่ดินของนิคมสหกรณ์ (แบบ กสน.5) มีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี ยกเว้นเป็นการโอนมรดก โอนให้ทบวงการเมือง หรือ โอนให้องค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล หรือรัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนำยทะเบียนสหกรณ์แล้ว

การตรวจสอบการอายัด

อย่าลืมตรวจก่อนว่า ที่ดินแปลงนั้นได้มีการอายัดเอาไว้หรือไม่ เพราะกรณีมีข้อพิพาทเกิดขึ้นก่อนหน้า ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินแปลงนั้นอาจจะขออายัดที่ดิน โดยยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อเจ้าพนักงานสอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือให้รับอายัดไว้มีกำหนด 30 วัน นับจากวันสั่งอายัด

ทั้งนี้ หลักเกณฑ์การอายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กำหนดไว้ว่า

ผู้ขออายัดต้องยื่นคำขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ และขออายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น ตึก โรงเรือน ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ประเด็นที่ขออายัดจะต้องยังไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาลมาก่อน เพราะการขออายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการอายัดเพื่อไปดำเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับ ให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ เช่น เป็นผู้มีส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นผู้มีสิทธิรับมรดกในที่ดิน เป็นต้น หากเป็นเจ้าหนี้ธรรมดา เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ จะมาขออายัดไม่ได้ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะอันอาจจะต้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น อาจฟ้องให้มีการจดทะเบียนขายที่ดิน เป็นต้นการพิจารณาสั่งรับหรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนจากหลักฐาน เท่าที่ผู้ขออายัดนำมาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัด หลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคลการรับอายัดมีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่าการอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่าได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจยกเลิกการอายัดนั้น

การตรวจสอบภาระผูกพัน

หากโฉนดที่ดินแปลงนั้น ไม่มีข้อห้ามในการโอน ไม่ได้ถูกอายัด ก็ยังควรตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับที่ดินแปลงนั้นให้ชัดเจน เช่น

ตรวจสอบภาระผูกพันในการจำนอง มักเป็นสถาบันการเงินที่รับจำนอง เช่น การตรวจสอบประเภทของการจำนอง จำนองเป็นประกัน จำนองเป็นประกันลำดับสอง ลำดับสาม หรือจำนองเฉพาะส่วน

ตรวจสอบภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดรอนอำนาจของกรรมสิทธิ์ โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น หรือรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ ยกตัวอย่างทึ่ชัดเจนคือการขอภาระจำยอมแปลงที่ดินที่ใช้เป็นถนนหรือทางสัญจรเข้าออกแปลงที่ดิน ตัวแปลงที่ดินที่เป็นทางคือ ภารทรัพย์ แปลงที่ดินที่ได้ประโยชน์จากการใช้ทางเข้าออกนั้นเรียกว่า สามยทรัพย์

การได้มาซึ่งภาระจำยอม

โดยนิติกรรม-สัญญาโดยอายุความโดยผลของกฎหมาย

ความระงับสิ้นไปของภาระจำยอม

คู่สัญญาจดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอมเมื่อภาระจำยอม หรือ สามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของเดียวกันเมื่อไม่ได้ใช้ภาระจำยอมภายใน 10 ปีเมื่อภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเมื่อภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์

สิทธิเก็บกิน หมายถึงสิทธิที่จะเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ผู้อื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ตามกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ถูกทรงสิทธิก็ได้ ได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น เป็นทรัพย์สิทธิ์ชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ได้มากที่สุด ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ทุกอย่างเหมือนกับเป็นเจ้าของที่ดินเอง เช่น มีสิทธิใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน ได้มาซึ่งดอกผล และติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือได้ ผู้ทรงสิทธิจะด้อยกว่าเจ้าของที่ดินก็ตรงที่จำหน่ายทรัพย์สินไม่ได้เท่านั้น

สิทธิอาศัย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่ง หมายถึงสิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่เสียค่าเช่า หรือผลประโยชน์อื่นใดตอบแทน ตามกฎหมายไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิ เป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ตกทอดแก่ทายาท ได้มาโดยนิติกรรมเท่านั้น

สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง หมายถึงสิทธิที่บุคคลหนึ่งได้เป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดิน หรือใต้ดินของผู้อื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินด้วยหรือไม่ก็ได้ ได้สิทธิมาโดยนิติกรรมเท่านั้น สิทธิอาจโอนได้และรับมรดกได้ถ้าไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรม

ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1429 เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง ซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความผูกพันที่จะต้องชำระหนี้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นคราว ๆ ให้แก่บุคคลอื่น คือ ผู้รับประโยชน์ หรือยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น

สิทธิการเช่า เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์มาตรา 537–574 การเช่าต้องมีการจดทะเบียนตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30 ปี นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 สามารถมีระยะเวลาการเช่าเกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อสัญญาเช่าได้แต่ไม่เกิน 50 ปี สามารถนำสิทธิการเช่านี้ ไปค้ำประกัน จดทะเบียนจำนองได้ และตกทอดทางมรดกได้

ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้จดทะเบียนการเช่า จะต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังต่อไปนี้

พาณิชยกรรมที่มีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทอุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศที่ประกาศ โดยการเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณใดบริเวณหนึ่งดังนี้

บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมืองเขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

ต้องจำไว้ว่าภาระผูกพันที่กล่าวมาทั้งหมดนี้จะยังคงอยู่แม้ว่าจะเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิที่ดิน ดังนั้นก่อนจะซื้อที่ดินต้องตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ให้รอบคอบก่อน จะได้ไม่เสียใจภายหลัง

ตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งที่ดิน

การซื้อที่ดิน อย่างตรวจดูแค่เอกสารสิทธิ สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งคือต้องตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแปลงนั้นให้ชัดเจน เพราะเคยมีกรณีเห็นจากโฉนดว่าที่ดินติดทางสาธารณะประโยชน์ แต่ความจริงแปลงทางสาธารณะประโยชน์นั้นดินที่ดินของบุคคลอื่นไม่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้

ตรวจสอบรูปแปลงในโฉนดกับรูปแปลงในแผนที่ระวางยูทีเอ็มของฝ่ายรังวัด ระวางแผนที่จะแสดงตำแหน่งที่ตั้งที่ดินและแปลงที่ดินข้างเคียงได้ชัดเจน เห็นภาพบริเวณกว้าง แต่ก็ควรไปตรวจสอบแปลงที่ดินจริงด้วย เพราะบางแปลงดูในแผนที่ระวางยูทีเอ็มเห็นอยู่ติดถนนใหญ่ แต่ไปดูแปลงที่ดินจริงอาจไม่สามารถเข้าออกถนนใหญ่ได้โดยตรง ต้องเข้าจากซอย ก็ทำให้มูลค่าที่ดินลดลง หรือการแบ่งแยกโฉนดจากเดิมทำให้เปลี่ยนจากแปลงที่ดินติดถนนหลักกลายเป็นแปลงที่ดินติดซอยก็มี

การตรวจสอบตำแหน่งที่ดินเบื้องต้นควรตรวจสอบหมุดหลักเขตที่ดิน ว่าตรงกับหมายเลขหมุดหลักเขตที่แสดงในโฉนดที่ดินหรือไม่ ซึ่งก็เป็นไปได้ว่าอาจไม่ตรงกันเพราะมีการงวัดใหม่จากแปลงข้างเคียง หรือหลักเขตเก่าหายไปแล้วมีการปักใหม่ ต้องตรวจสอบหลักฐานจากสำนักงานที่ดินว่าหลักเขตไม่ตรงกับที่แสดงในโฉนดเพราะอะไร หรือขอให้สำนักงานที่ดินรังวัดสอบเขตใหม่เพื่อความสบายใจ

ขอบคุณเครดิตจากคุณอภิรัตน์ รัฒนไพรบูรณ์